Pour un bureau, le choix entre bail professionnel et bail commercial dépend d’abord de votre activité. Une profession libérale signe en principe un bail professionnel : 6 ans minimum, sortie possible à tout moment avec 6 mois de préavis (article 57 A de la loi du 23 décembre 1986). Une entreprise immatriculée qui exploite un fonds de commerce relève du bail commercial : 9 ans minimum, sortie à chaque échéance triennale, droit au renouvellement (article L145-4 du code de commerce). Un libéral peut aussi choisir volontairement le bail commercial.
Bail professionnel ou bail commercial : quelles différences pour un bureau ?
La différence tient en un mot : la protection. Le bail commercial protège fortement le locataire qui exploite un fonds (renouvellement, indemnité d’éviction) en échange d’un engagement long. Le bail professionnel offre plus de liberté de départ, mais moins de garanties de maintien dans les lieux. Le tableau suivant résume les règles vérifiées sur Légifrance et Entreprendre Service Public.
| Critère | Bail professionnel | Bail commercial |
|---|---|---|
| Texte | Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, article 57 A | Code de commerce, articles L145-1 et suivants |
| Activités visées | Activités libérales, réglementées ou non | Activités commerciales, artisanales, industrielles avec fonds exploité |
| Forme | Écrit obligatoire | Écrit en pratique (le bail verbal est possible) |
| Durée minimale | 6 ans | 9 ans |
| Départ du locataire | À tout moment, préavis de 6 mois | À chaque échéance triennale, préavis de 6 mois (clause contraire possible pour des bureaux) |
| Fin à l’échéance | Reconduction tacite pour la même durée, sauf congé de 6 mois | Droit au renouvellement, indemnité d’éviction en cas de refus |
| Loyer | Libre, révision seulement si le bail la prévoit | Libre au départ, révision triennale légale possible |
| Dépôt de garantie | Facultatif, montant libre | Facultatif, plafonné à 3 mois pour les commerces depuis le 28 mai 2026 (pas pour les bureaux) |
| Charges | Réparties librement par le contrat | Répartition encadrée, inventaire obligatoire |
| Sous-location | Possible sauf interdiction, avec information écrite du bailleur | Interdite sauf clause ou accord du bailleur (L145-31) |
Qui peut signer un bail professionnel pour un bureau ?
Le bail professionnel concerne les locaux affectés à un usage exclusivement professionnel, pour une activité qui n’est ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle, ni agricole. Entreprendre Service Public cite des professions réglementées (expert-comptable, médecin, vétérinaire, architecte, avocat) et non réglementées (formateur, conseil en gestion, consultant).
Le texte de l’article 57 A est court et précis :
- le contrat est conclu pour une durée au moins égale à 6 ans, et il est établi par écrit ;
- au terme, il est reconduit tacitement pour la même durée ;
- chaque partie peut refuser le renouvellement en respectant un préavis de 6 mois ;
- le locataire peut, à tout moment, notifier son départ avec un préavis de 6 mois ;
- les notifications se font par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice.
Le bailleur, lui, ne peut pas mettre fin au bail en cours de route : il ne peut donner congé que pour l’échéance, 6 mois à l’avance. Un bail professionnel de plus de 12 ans doit être rédigé par un notaire.
Quand le bail commercial s’applique-t-il à un bureau ?
Il s’applique automatiquement dès que quatre conditions sont réunies : un contrat de bail, un local à usage commercial, artisanal ou industriel, un fonds de commerce exploité dans ce local et un locataire immatriculé au RCS ou au RNE. Un bureau occupé par une société commerciale qui y exploite son activité entre donc, en principe, dans le statut des baux commerciaux, avec ses règles de durée détaillées dans notre article sur le bail commercial 3-6-9 pour un bureau.
Les parties qui veulent une durée courte peuvent écarter le statut avec un bail dérogatoire, limité à 3 ans au total (article L145-5) : voir bail dérogatoire, 3 ans maximum, et après ?
Les situations intermédiaires existent : société commerciale par sa forme exerçant une activité libérale, local partagé entre plusieurs activités, local à usage mixte habitation et professionnel (dont la durée minimale est de 3 ans si le bailleur est une personne physique et de 6 ans s’il est une personne morale). Dans ces cas, faites qualifier le contrat par un professionnel du droit avant de signer.
Une profession libérale peut-elle choisir le bail commercial ?
Oui. L’article L145-2, I, 7° du code de commerce étend le statut des baux commerciaux, par dérogation à l’article 57 A, « aux baux d’un local affecté à un usage exclusivement professionnel si les parties ont conventionnellement adopté ce régime ». Le dernier alinéa de l’article 57 A renvoie d’ailleurs à cette possibilité. Entreprendre Service Public le confirme : quand bailleur et locataire libéral sont d’accord, ils peuvent placer volontairement le bail sous le régime du bail commercial.
Pourquoi le faire ? Pour obtenir la stabilité du statut : durée de 9 ans, droit au renouvellement, indemnité d’éviction. Le revers : vous perdez la liberté de partir à tout moment avec 6 mois de préavis, et pour un local à usage exclusif de bureaux, le bail peut même écarter la sortie triennale.
Lequel choisir selon votre situation ?
- Vous êtes libéral et votre activité peut évoluer (lancement, associés à venir, déménagement possible) : le bail professionnel vous laisse partir avec 6 mois de préavis.
- Vous êtes libéral et votre clientèle est attachée au lieu (cabinet installé, travaux d’aménagement importants) : l’option pour le bail commercial sécurise votre maintien dans les lieux.
- Vous êtes une société commerciale : le bail commercial est la règle ; négociez la clause de sortie triennale et la répartition des charges.
- Vous ne voulez pas d’engagement long, quelle que soit votre activité : regardez les offres de bureaux avec bail court et clause de résiliation anticipée, ou les bureaux à l’heure.
Pensez aussi aux règles annexes : un bail professionnel autorise la sous-location sauf interdiction, alors qu’un bail commercial l’interdit sauf accord, comme expliqué dans notre article sur la sous-location de bureau à Paris.
Et chez Paris Bureaux ?
Paris Bureaux loue des bureaux au 25 boulevard de Strasbourg, dans le 10e arrondissement, avec un bail de 3 ans comportant une clause de résiliation anticipée. Le contrat, signé en ligne, précise ses conditions de durée et de sortie : lisez-le avant de vous engager, et faites-le relire si vous avez un doute sur votre situation.
- Bureau à temps plein : 575 € HT par mois (690 € TTC), bureau privatif accessible du lundi au samedi de 6 h à 22 h.
- Bureau à temps partiel : 125 € HT par mois (150 € TTC), un créneau de 2 heures par semaine, adresse de siège social et boîte aux lettres.
- Bureaux flexibles sans abonnement : 24 € HT les 2 h, 40 € HT les 4 h, 72 € HT les 8 h ; salle de réunion de 4 à 6 places à partir de 30 € HT les 2 h.
L’ensemble des formules est décrit sur nos offres, avec les prix sur nos tarifs.
Questions fréquentes
Quelle est la durée d’un bail professionnel ?
6 ans au minimum, selon l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986. À l’échéance, le bail est reconduit tacitement pour la même durée, sauf congé donné 6 mois à l’avance.
Peut-on quitter un bail professionnel avant 6 ans ?
Oui. Le locataire peut partir à tout moment en notifiant son intention au bailleur avec un préavis de 6 mois, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice.
Une SAS peut-elle signer un bail professionnel ?
Le critère est l’activité exercée dans le local, pas seulement la forme de la société. Une société qui exploite un fonds de commerce et est immatriculée relève en principe du bail commercial. Les cas mixtes méritent l’avis d’un avocat.
Le bail professionnel donne-t-il droit à une indemnité d’éviction ?
Non, l’article 57 A ne prévoit pas d’indemnité d’éviction : chaque partie peut refuser le renouvellement à l’échéance avec 6 mois de préavis. L’indemnité d’éviction est propre au statut des baux commerciaux, que les parties peuvent adopter volontairement.
Un dépôt de garantie est-il obligatoire dans un bail professionnel ?
Non. Le contrat peut en prévoir un, et son montant est alors fixé librement par les parties.
Sources
- Légifrance : article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
- Légifrance : article L145-4 du code de commerce
- Légifrance : article L145-2 du code de commerce
- Entreprendre Service Public : Contrat de bail professionnel (vérifié le 13 mai 2026)
- Entreprendre Service Public : Contrat de bail commercial
- Entreprendre Service Public : Dépôt de garantie dans un bail commercial (vérifié le 28 mai 2026)
Cet article est informatif et ne remplace pas le conseil d’un avocat.
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